O Brasil possui 51 bairros planejados que atendem a critérios técnicos de uso misto, integração urbana e governança, distribuídos por 37 municípios de 12 estados brasileiros. Juntos, esses empreendimentos reúnem 285.163 unidades residenciais e não residenciais e possuem capacidade estimada para abrigar aproximadamente 800 mil moradores quando estiverem plenamente ocupados.

Os dados integram a primeira edição do Mapa dos Bairros Planejados do Brasil, levantamento inédito desenvolvido pela ADIT Brasil (Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil) em parceria com a BRAIN Inteligência Estratégica. Os resultados foram apresentados exclusivamente nesta quarta-feira (28), durante o COMPLAN 2026, realizado no Expocentro Balneário Camboriú, em Santa Catarina.

O evento, que segue até sexta-feira (30), reúne empresários, incorporadores, loteadores, investidores, urbanistas e especialistas nacionais e internacionais para discutir o desenvolvimento de comunidades planejadas, novos modelos de urbanização, financiamento de grandes projetos imobiliários e o futuro das cidades brasileiras. Considerado um dos principais encontros nacionais dedicados ao planejamento urbano e ao desenvolvimento imobiliário, o COMPLAN deve encerrar a edição deste ano tendo recebido aproximadamente mil participantes.

SP e SC lideram

A apresentação da pesquisa oferece , pela primeira vez, uma base nacional padronizada para dimensionar e compreender o segmento de bairros planejados. O levantamento revelou uma forte concentração dos bairros planejados nas regiões Sudeste e Sul, que representam, respectivamente, 49% e 37% dos empreendimentos identificados. Juntas, respondem por 86% do total nacional.

São Paulo lidera o ranking estadual, com 39% dos bairros mapeados, seguido por Santa Catarina, com 20%, e Paraná, com 10%. Apenas São Paulo e Santa Catarina concentram 30 dos 51 empreendimentos classificados. Outro dado relevante é a interiorização do desenvolvimento urbano planejado. Segundo o estudo, 57% dos bairros estão localizados em municípios do interior e outros 25% em regiões metropolitanas. Apenas 18% ficam nas capitais brasileiras.

O resultado demonstra a importância das cidades médias e dos municípios situados no entorno de grandes centros urbanos para a expansão desse modelo de desenvolvimento imobiliário. Para Renê Rocha, vice-presidente de Imobiliário da ADIT Brasil, o levantamento representa um avanço na compreensão do mercado e oferece novas referências para incorporadores, investidores e gestores públicos.

“Durante muito tempo, discutimos bairros planejados a partir de projetos individuais, sem uma base nacional que permitisse compreender a dimensão e as características desse mercado. Agora temos um retrato estruturado, que mostra a força do segmento e, principalmente, sua presença crescente fora das capitais. Estamos falando de empreendimentos que exigem investimentos de longo prazo e têm potencial para transformar a dinâmica econômica e urbana das cidades, atraindo moradores, empresas, comércio e serviços”, afirma.

Apenas 16,5%

Um dos resultados mais relevantes da pesquisa está relacionado à própria definição de bairro planejado. Embora o conceito seja frequentemente utilizado pelo mercado imobiliário, o estudo identificou que apenas 16,5% dos empreendimentos avaliados e apresentados como bairros planejados cumpriram os requisitos estabelecidos pela metodologia. Para integrar o levantamento, projetos passaram por quatro etapas de análise: chamamento público, coleta ativa de informações, checagem e curadoria técnica e consolidação da base de dados.

Também precisaram atender a cinco requisitos obrigatórios: ter ao menos uma fase comercialmente lançada; combinar usos residenciais, comerciais e de serviços; apresentar uma centralidade urbana capaz de organizar a vida comunitária; contar com associação ativa de moradores ou adquirentes; e constituir um loteamento aberto, integrado à malha urbana da cidade. A classificação leva em consideração as diretrizes do Manual de Bairros Planejados da entidade.

Entre os empreendimentos excluídos, a ausência de centralidade urbana foi identificada em 94% dos casos. A inexistência de associação de moradores e a falta de uso misto apareceram, cada uma, em 91% dos projetos não aprovados. Para Guilherme Werner, Sócio da BRAIN Inteligência Estratégica, os resultados evidenciam a importância de estabelecer parâmetros técnicos para analisar um segmento que vem ganhando relevância no mercado imobiliário brasileiro.

“O levantamento mostra que existe diferença significativa entre um empreendimento comercializado como bairro planejado e um projeto que efetivamente reúne as características necessárias para funcionar como uma nova centralidade urbana. Ao estabelecer critérios objetivos e uma metodologia padronizada, conseguimos oferecer ao mercado informações mais consistentes, que poderão apoiar decisões de investimento, planejamento e desenvolvimento urbano. O objetivo é construir uma base de inteligência que possa ser acompanhada e atualizada ao longo do tempo”, explica.

Mercado em expansão

A pesquisa também revela um segmento relativamente recente e ainda em desenvolvimento. Dos 51 bairros identificados, 76% foram lançados a partir de 2010, sendo que 49% chegaram ao mercado entre 2020 e 2026. Atualmente, 67% dos empreendimentos permanecem em fase de execução ou desenvolvimento, enquanto apenas 33% estão integralmente concluídos. O estudo identificou uma mediana de 2.700 unidades por bairro planejado. Nas capitais, os empreendimentos apresentam porte 2,7 vezes maior do que aqueles localizados no interior, característica associada à maior verticalização dos projetos.

Entre os maiores empreendimentos em número de unidades estão o Parque Mosaico, em Manaus (AM), com 25 mil unidades, e o Reserva Raposo, na cidade de São Paulo (SP), com 22 mil. Na distribuição municipal, São Paulo lidera com cinco bairros planejados, seguida por Campinas (SP), com quatro. Em Santa Catarina, o município de Tijucas se destaca por reunir três empreendimentos classificados: Flores de Sal, Reserva Royal e Rio Parque.

Outro resultado aponta uma mudança na maneira como os novos bairros são concebidos. Em 67% dos empreendimentos analisados, a principal centralidade urbana está associada ao comércio de rua e aos serviços de conveniência, enquanto 33% possuem shopping centers ou malls como elementos de referência. Além disso, 76% dos bairros combinam dois ou mais tipos de centralidade, incluindo parques, praças, equipamentos esportivos e espaços de convivência.

Desenvolvimento urbano

Realizado em Balneário Camboriú, um dos principais polos do mercado imobiliário brasileiro, o COMPLAN’26 reúne representantes de empresas responsáveis por projetos de grande escala, especialistas em urbanismo, investidores e profissionais ligados ao planejamento e à gestão de comunidades. Entre os assuntos discutidos nesta edição estão o financiamento de empreendimentos de longo prazo, a criação de novas centralidades, a composição do mix comercial, a mobilidade, a sustentabilidade, a governança e as estratégias para garantir a viabilidade econômica dos bairros planejados.

Sobre a ADIT Brasil
A ADIT Brasil – Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil é a principal entidade nacional dedicada ao fomento dos mercados imobiliário e turístico, com forte atuação nos segmentos de multipropriedade, timeshare, investimentos, hotelaria e desenvolvimento de destinos. Fundada em 2006, a associação reúne quase 500 associados e promove eventos, cursos, pesquisas e missões técnicas no Brasil e no exterior, consolidando-se como referência em inteligência setorial, networking qualificado e geração de negócios.

Edição por Rose Cecilia